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「REITよりも個別不動産が良い」だって!??

私が、(株)日本◯スリードという会社に唆されて、マンションを購入してしまったのはなんとも苦々しい経験となりました。

あともっと買わされつづけていたら、もう、完全に再起不能になっていたかもしれません。ある程度のところでストップしました。それでも、かなりのダメージを負っています。



ここの販売方法はかくも恐ろしいものです。

ほとんどの営業マンは、不動産投資のド素人です。知識がカスみたいに少ない。不動産投資戦略を知らない。知識が少ないだけならまだしも、間違った投資戦略法でもって、適当な方便ばかりをならべて営業します。

百害あって、一利なし。

一時、真面目に信じていたのがあだになりました。泣き寝入りです。



本当に、「これで儲かる」なんて、どうかしていた。

ローンを組んでの投資の場合、そう簡単には儲かりません。借金を返済しているうちは、儲かっているうちには入りません。

老後にさしかかろうという時期になってやっと払い終わるくらいなら、ハナから借金せずに、少額ずつでもREITに投資している方がずっと内部収益率(IRR)が高い。

あなたが個別不動産投資をするなら、半分以上は頭金にしてください。可能な限りレバレッジを低くするべきです。





私が保有している日本エ◯リードの物件とは、管理会社を含め、仕方なくまだまだ付き合っていかなければなりません。

辛いことです。

私の最初の担当者は、知識が少なく、適当なことばっかり言う人でした。もう、退社してしまいました。
次の担当者は、無礼な人でした。
そして、今は3人目の担当者となっています。


その、2人目の担当者が、「REITは初心者用です。個別不動産のほうが絶対いい」と言っていました。

何を根拠にこう言えるんでしょうね。たまたま、個別不動産の方がパフォーマンスの良い事もあるでしょうが。私なら、REITの方が良い理由を、すぐに10個くらい挙げることができます。

まあ、「客に売れるだけ売りつける」くらいしか考えのない会社だからこその売り文句なんでしょうね。



「証券会社の言うことは聞くな」と同様のことが言えます。

不動産整理第一弾が終了しました。

私は、不良債券を抱えています。

それは、優良とは言えない、区分所有マンションという不動産資産です。私が唆されて買ってしまったマンションの一室。



仕事の合間を抜いつつ、いろいろ煩雑な手続きを経て、やっとこさ一戸を売り捌(さば)けました。

最初に売却先が決定したのが確か去年の10月頃、決済が終了したのが2月末ですから、約4カ月かかりました。

その間、沢山の書類を書き、はんこをたくさんついて、印鑑証明書を取りに行き、何度か仲介会社や管理会社や司法書士や銀行と電話のやりとりをして、実際に仲介会社の人と2回会いました。


かなり、エネルギーを費やしました。この一連の作業だけで、合計丸一日分以上の時間を費やしたような気がします。このため、少しだけ残業が増えたかもしれません(笑)。



そして、この物件の投資結果は、惨憺たるマイナスです。私の尊い◯年分の貯金が失われました。




これに比べると、REITへの投資はらくちんです。

日本やアメリカや世界のREITの指数へ投資すれば良いのです。

買いたい時に買い、売りたい時に売る。ほんの少しの作業だけで済みます。



私は、次に不動産投資をしようと思ったら、たとえ何億円も現金を持っていて、実質利回りが10%ある個別不動産があったとしても、REITを選ぼうと思います。

ワンルームマンションはこれ以上作るべきでない。日本の少子化に拍車をかけるため。

ワンルームマンションはこれ以上作るべきでない。日本の少子化に拍車をかけるため。



ワンルームマンションを好んで都市部に建てまくるディベロッパーがあります。私が騙された(株)日本エスリードなどはその典型です。

この会社はファミリー向けマンションもつくってはいます。しかし、メインはワンルームです。


ワンルームマンションが増えると、どうなるでしょうか?

まず、たくさん建設するということは、供給が増えるということになります。
それに追いつくためには、その分需要が増えないといけませんよね。


古いマンションをどんどん取り壊して行くなら、建設する必要も出てくるでしょう。しかし、現実は、古いマンションもそのまま利用されています。供給数が増える一方で、需給曲線の一方に歪むばかりです。値崩れを起こします。

日本は本格的な人口減少社会に入りました。すると、労働者も必然的に減っていくため、そんなに需要が増えるなんてかんがえられません。

そして、単身者用マンションが増えると、おそらく未婚率や出生率がさらに減っていきます。少子化の大敵と思います。



はたして、今現在も建設しまくって、日本のためになると思いますか?




どう考えても、人口の不均衡も、自由主義の弊害です。日本が全体的に繁栄していっていた時代は良かったですが、人口減少時代では、足を引っ張るだけ要因でしかないと常々思っています。

ディベロッパーの数も建設会社の数も、減らさないといけませんよね。

某サイトからのコピペですが、投資不動産デベロッパー一覧

[342]



某サイトからのコピペですが、こんなにも投資不動産デベロッパーがあるようです。
単なるメモですので、飛ばしていただいて結構です。

電話営業されて迷惑していると評判の会社も含まれてます。


【投資用ワンルームマンションデベロッパー一覧】
ガーラシリーズのFJネクスト、
スカイコートシリーズのスカイコート、
グリフィンシリーズの陽光都市開発、
プレサンスシリーズのプレサンスコーポレーション、
エステムコートシリーズの日商エステム、
エスリードシリーズの日本エスリード、
フェニックスシリーズのトーシンパートナーズ、
ステージファーストシリーズの明和、
ルーブルシリーズのTFDコーポレーション、
コンシェリアシリーズ、パレステュディオシリーズ、グラーサシリーズのクレアスライフ(旧菱和ライフクリエイト)、
スカーラシリーズ、デュオ・スカーラシリーズ、ダイナシティシリーズのダイナシティ、
サムティシリーズ、アンビエントシリーズのサムティ、
エイペックスシリーズの日本エイペックス、
メインステージシリーズ、ランドステージシリーズの青山メインランド、
サンテミリオンシリーズの京和建物、
ジェイシティシリーズの日本セルカ(旧日本ブレスト)、
レクセルシリーズの扶桑レクセル(現大京)、
日神パレステージシリーズ、日神デュオステージシリーズの日神不動産、
ジョイシティシリーズ、ヴォアールシリーズののニチモ、
ライジングコートシリーズの日本ライジング、
エスライズシリーズのエスライズエージェンシー、
スワンズシリーズの新成トラスト、
ラナップスクエアシリーズのラナップコーポレーション、
ジュネーゼグランシリーズ、レジュールアッシュシリーズの日本ジェネシス、
アクアプレイスシリーズのレビア、
アドバンスシリーズの日成アドバンス、
クレアートシリーズのライフクリエーション、
ベラジオシリーズの日本ホールディングス、
アスヴェルシリーズの日本ヴェルテック、
リーガルシリーズの創生

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不動産投資被害者を出さないためにはどうしたら良いのでしょうか

[341]




ワンルームマンションを新築でほぼフルローンで売りつける会社の営業マンは、その買主を狂わせます。

「節税になります」「老後の年金代わりになります」というキャッチフレーズをちらつかせ、買わせようとします。このような営業マンは、投資家にとって必要な「シミュレーション」というものが何なのか、根本的にわかっていません。

会社は、そのような社員教育も受けさせず、ひたすら販売するだけで自社のことしか考えません。

多くの日本人を陥れ、不幸を生み出してきたこのような会社が、日本にはいくつも存在しています。


ちなみに、このような新築ワンルームマンションフルローン投資の結果は、ほぼ間違いなく、内部収益率(IRR)がマイナスになります。


このようなIRRがマイナスとなるような投資を主力として提案するような会社の存在価値は何でしょうか?

投資家という「消費者」にとって、利益を何も生み出しませんよね。

そんな会社に勤める人やそんな会社を紹介する人とは、一刻も早く縁を切らないといけません。

そんな不幸を生み出す会社に勤めてもいけませんし、万一勤めてしまったら、誰かを陥れる前に、即刻やめましょう。

家族や知人を勤めさせてはいけません。

また、過去に新築ワンルームマンションフルローン投資をさせた営業マン、元営業マンあるいはその上司は、売りつけた投資家に充分に謝って、損失額をすべて補填するか、すべて最初の販売額で買い取らなくてはなりません。足りない場合は、生命保険金で賄いましょう。

もし会社の経営者だったら、会社をたたんでください。


何故こんなことを言うかといえば、今この時点でも私のような不幸な被害者を量産し続けているからです。

社会問題です。

また、人口減少社会に舵を切ってしまった日本にこれ以上無駄にマンションをつくらせるのを止めさせないといけません。もしもつくるなら、同じ供給分だけ住宅を減らす必要があります。


内部収益率(IRR)がマイナスということは、要するに、してはいけない投資ということです。

ちなみに、フルローンではなく、キャッシュのみでの投資や、それに近いローンの少ない投資なら、IRRはマイナスにならない場合が基本的には多いです。


個別不動産のインカムゲイン投資をするならば、出口戦略も含めてですが、リスクフリー債券や株式投資とのリターンを比較して、リスクをとるに充分値するか否かを綿密に吟味させないといけません。


結論と私の提案


新築フルローン投資は、ほぼ全例が内部収益率(IRR)がマイナスです。

不動産会社は、新築フルローン投資を勧めて販売する場合、内部収益率(IRR)などのシミュレーションを提示して、ほぼ損するということを説明しないといけない。



政治家の方へ

★不動産売却損と、他の所得との損益通算を復活させてください。

★不動産会社は、新築フルローン投資を勧めて販売する場合、内部収益率(IRR)などのシミュレーションを提示して、ほぼ損するということを説明しないといけないという法律をつくってください。

フルローン投資を禁止する法律をつくってください。

不動産投資被害を、詐欺容疑で法的に裁けるように立法化してください。

不動産投資被害者の救済措置をつくってください。

無駄なマンションづくりをやめさせてください。

ディべロッパーが多すぎるので、減らしてください。



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ワンルームマンション投資会社の人の話を絶対に聞いてはならない。新築フルローン投資はほぼ間違いなく内部収益率がマイナスの最悪の投資。

[340]



私は、ワンルームマンション投資被害者の1人です。



ワンルームマンションを売りつける、特に新築でほぼフルローンで売りつける会社の営業マンは、ほぼ例外なく「人生破壊マシーン」です。

ロクな不動産キャッシュフローのシミュレーションも提示せずに、簡単に「節税になります」「老後の年金代わりになります」というキャッチフレーズで投資の素人をかどわかせ、買わせようとします。

いいえ、シミュレーションをしてくれないのではなく、投資家にとって必要な「シミュレーション」というものが何なのか、根本的にわかっていません。あるいは、わかっていても巧妙に隠して、目くらましの情報だけで買わせようとします。

もはや合法的詐欺師です。

被害者は、買ってからしばらくは気づいていませんが、大分経ったところで全然儲からないことを悟り、やっぱり失敗だったと気付きます。



例えば、新築価格2,000万円、月家賃10万円のワンルームマンション。表面利回りは6%です。
これを、現金に乏しい若い人がフルローンで、30年ローンで買います。
毎月の家賃収入は、毎月の金利返済と元本返済でほぼ消えて行きます。手元にはほとんどキャッシュフローが残りません。

30年ローンが払い終わって初めて、毎月のキャッシュフローが入ってきます。しかし、この時には家賃は大幅に減少しています。月額5万円としましょう(修繕積立金の上昇も織り込んでこの値にしました)。さらに、それまでの間に何度も賃借人の入れ替わりがあり、その度に空室期間や、広告料だの内装だのに、なんだかんだの手数料が発生します。これに家賃の下落が相まって、30年でトータルでざっくり1000万円程度の持ち出しが発生します(物件価格の半分!)



2,000万円のフルローン投資で、30年間に手持ち資金1,000万円を注ぎ込み、30年後からやっと空室リスク付きの月5万円の家賃を得る。内部収益率(IRR)は、なんとびっくりマイナスです。そのときに、その区分所有マンションの時価は1,000万円以下です。


もし、途中で繰り上げ返済したとしても、結局注ぎ込む自己資金は大して変わらないでしょう。



全然美味しくありません。
過大なリスクの割に、この投資の成果は低すぎます。
新築プレミアムの代償は、あまりにも低いリターンで、さらにそれが低くなっていくという悲しい結果にしかつながりません。
30年後にもずっと持ち続けることを考えると、大規模修繕など、利益の削がれることしか待ち受けていません。



このようなIRRがマイナスとなるような投資を主力として提案するような会社は、存在価値は限りなくゼロです。投資家という「消費者」にとって有害です。上場企業だろうとなんだろうと、そんな会社に勤める人やそんな会社を紹介する人とは、一刻も早く縁を切らないといけません。




もし、3%の債券投資で30年間に計1,000万円を積み立てていったら、30年後には元本は1,633万円になり、30年後からは年間約49万円(月に4万円強)の金利が受け取れます。老朽化したマンションの空室リスクも何もありません。

もし、3%配当、3%連続増配の株式投資で30年間に計1,000万円を積み立てていったら、30年後には評価額の期待値は2,793万円で、年間約84万円(月に約7万円)の配当が受け取れます。マンションよりも、よっぽど堅実な投資ですね。



これらの投資内容と比較してみても、フルローンに近いようなマンション投資は、リスクリターン比で圧倒的に不利なのです。

内部収益率(IRR)がマイナスということは、言い換えるとしない方がマシな投資ということです。

ちなみに、フルローンではなく、キャッシュのみでの投資や、それに近いローンの少ない投資なら、IRRはマイナスにならない場合が基本的には多いです。



個別不動産のインカムゲイン投資をするならば、出口戦略も含めてですが、リスクフリーのリターンと比較して、債券や株式投資とのリターンを比較して、リスクをとるに充分値するか否かを綿密に吟味しないといけません。





私はその吟味がまったくできていませんでした。ミスリードのせいで、ずっと泣き寝入りの状態です。このせいで私は仕事にもさまざまな支障が出ています。こんな投資を紹介してきた人や、売り込んできた営業マンや担当者などは、恐らく不幸な運命を辿るのではないかと思います^_^

立地そのものは総合的には悪くないものもありますが、数字が悪く、マンション投資にあまり未来はないと思います。たとえ損して売り払ってでも、証券でインカムを増やす投資の方がリスクリターン比が大幅に改善し、さらにその方がリターンの絶対値が高くなることを悟りました。




まとめ

ワンルームマンション投資会社の人の話を絶対に聞いてはいけません。

新築フルローン投資はほぼ間違いなく内部収益率(IRR)がマイナスの最悪の投資です。

内部収益率(IRR)が高い投資をしなければ、話になりません。


これが、私が皆様にお伝えしたいことです。


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不動産投資は「千三つ」と言うことは、結局どういうことか。

[335] 不動産投資は「千三つ」と言うことは、結局どういうことか。 yukidama

不動産投資は「千三つ」



不動産投資は「千三つ」と言われています。これは、1,000件の物件があって、本当に旨味のある物件は、3件しかない、ということです。

1,000件売られている物件は既に造成された物件でしょうから、平たく言うと、そのうち997件はダメ物件で、本当に良い物件はごくごく少ないということです。旨味のあるものにありつける可能性は非常に低い、ということです。

実物不動産投資はコスパが悪い



1,000分の3という、人気の優良物件を求めようと思う人間は、山ほどいます。その人達を出し抜いてありつこうと思っても、限界があります。それでも長時間努力し続けられる人のみが、おそらく不動産投資で成功できるのでしょう。

さらに、大きくレバレッジをかけて成功しようとすると、借金の金利や元本返済といったコストにより、リターンは大して望めません。

加えて、非常に高い維持費がかかります。投資信託の信託報酬と比べても目玉の飛び出るほどの額がかかります。

上述のことを勘案すれば、個別不動産のリスクコントロールの身についていない素人レベルの人にとって、こんなに手間がかかってコストパフォーマンスの悪い投資対象に挑戦する価値はほとんどないと思います。結局、リスクリターン比、コスパの問題に行き着きます。

「千三つ」は望むだけ無駄。同じインカム投資をするなら



よって、不動産でのインカム投資なら、利回りが低くともREIT(不動産投資信託)へ投資する方がさまざまなリスクは低いと思われ、無難です。

そして、配当株投資、債券投資を組み合わせるのがリスクリターン比では優れていると思います。




Let's build a fortified Snowball!(雪だるまの要塞つくろう!)


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昨日13,000ヒット!不動産整理第一弾が進行中です





昨日の2017年2月14日、13,000ヒット達成いたしました。
12,000ヒットの2月3日から11日後の達成となりました。ありがとうございます。


ブログを書くモチベーションを維持するために齷齪してはいますが、なんだかんだ言って、日々の仕事、暮らしのモチベーションのためとしてもこのブログをやって参りました。



さて、私の不動産の一部を売却する手続きがだんだん進行してきております。

売買契約自体はもう数カ月前に終了していたのですが、その決済日が今月中に正式決定し、それに向けて、銀行や不動産管理会社、仲介業者、司法書士との連絡、書類作成を進めてきています。

一戸の手続きをすすめるだけでも、かなり手間がかかるのだなーと思っています。それなりにストレスになります。

早く解放されたい!と思いながらも、個人的には、これも「仕事の一部」と考えるしかないのかな、と感じています。


米国REITのETFを買い増しました [SPDR Dow Jones REIT FTF (RWR)]

[286] 米国REITのETFを買い増しました [SPDR Dow Jones REIT FTF (RWR)] [2017.1.3] updated [2017.1.7]


今年のブログは、コンスタントに記事をアップしていきたいな、と思っています。

目指せ、1日1記事!


さて、私の不動産のポジションは、全資産のうち莫大な割合を占めるのですが(苦笑)、REIT(不動産投資信託)は、実物不動産とはかなり違ったものだと認識しています。

色々検討しましたが、証券投資の一員として、アロケーション比率を将来的には5%〜10%程度に高めていきたいと思っています。今のところ、10%以内にしておこうと思っていますが、海外のREITの方が有望と考えています。

私は、米国REITに投資するETFである iShares US Real Estate (IYR) を保有していましたが、実は、2016年の12月に米国REITを買い増しました。今度は、別の会社、SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) を買ってみました。

RWRの信託報酬は0.25%と、IYRの0.44%よりもかなり優秀な値です。

RWRの分配は4.38%です。



これで、REITは私のポートフォリオの約4.4%を占めることになりました。

REITは、利回り商品であり、strictに米国債とのイールドの差を見ないといけません。この差=スプレッドをきちんと評価するのは大切なことです。リスクプレミアムとして妥当かどうかを考える根本材料なのですから。分配金利回りの4.38%は、米国長期債(10年国債)の金利2.0%との差は約2%台と、そこまでオイシイ juicy と言えるほどの大きな差ではありません。

できれば3%以上のスプレッドが欲しいのですが、少し利回り商品の比率を上げようと思っていたので、株価がまた落ちてきたところでしたので買い増ししました。



Let's build a large snowball! (大きな雪だるまつくろう!)

今日からできる家計術〜其の六 ローン金利編

[275] 今日からできる家計術〜其の六 ローン金利編
updated [2016.12.9]




住宅ローンの金利には、大きく分けて2種類あります。

変動金利、固定金利の2種類です。



変動金利は、市場の金利変動に合わせて金利が見直されるため、借りる側がリスクを負っています。

一方、固定金利は、市場の金利がどんなに上がっても金利は固定されているので、借りる側にとってはメリットですが、金融機関がリスクを負っています。



では、どちらが良いのでしょうか?

変動金利よりも固定金利の方が金利が高いですが、私の職場での話を聞いていると、今後の金利上昇リスクを考えて(織り込んで)、固定金利(フラット35)を選択している人が多い印象です。



固定金利型の特徴
メリット(1) 金利上昇リスクを回避できる
メリット(2) 選択すれば金利動向を気にする必要がない
メリット(3) 返済額がずっと変わらない。一定である
デメリット(1) 金利が上がらなかったり、下げ止まっている場合、変動金利型に負ける
デメリット(2) (フラット35の場合)団信(団体信用生命保険)は別に加入しなければならない


変動金利型の特徴
メリット(1) 設定時の金利は、固定金利型より有利
メリット(2) 返済年数が同じなら、設定時の月の返済額が安い
メリット(3) 月の返済額を固定金利型と同額に設定すれば、返済年数が短くなる
(3) の結果、元金の減りが早い
メリット(4) 金利下落ではさらに有利になる
メリット(5) 固定金利より低い限り、住宅ローン費の節約になり、差額を投資や繰り上げ返済に回せる
デメリット(1) 金利動向に振り回される
デメリット(2) 金利が変わると、返済額も変動する



固定金利を選択しろ、固定金利に切り替えろ、と近年は声高に言っている人もいます。

しかし、計画的に返済計画、繰り上げ返済計画を立てる人、とくに早く返し終わろうと計画している人とっては、変動金利の方がトータルで有利となるケースもあります。

何故かというと、変動金利の方が、払う金利が少ないため、もし毎月の返済額を同額に設定すれば、そこに含まれる元本返済額が大きいので、早く元本を返していけるというメリットがあります。

さらに、固定金利での払う金利額と変動金利で払う額の差額を貯めて、それを繰り上げ返済に回せば、トータルでは有利になるケースがあります。


金利が上がったらダメじゃないか、という意見もあります。

しかし、金利が大きく上がってしまう前に元金をかなり減らせればよいのです。金利が低いうちに元金がある程度減らせさえすれば、たとえ金利が上がったとしても、支払う金利の絶対額は大した額にはなりません。なので、早く返し終える見込みがあるなら、変動金利型は、実は相性がいいのです。


逆に言うと、繰り上げ返済しない方針なら、むしろ固定金利型の方が相性がいいとも言えます。


変動金利型で、相対的に得をする戦略を実現するためには、
(1) 無理なローン金額を設定しない
(2) ローン返済額以外にも貯蓄できる余裕を持たせる
(3) 浪費しない
これらが必要になってきます。


そして、世界に比べて金利の低い、日本の消費者に強みのある戦略こそが


(4) 浮いた金・貯蓄の一部や、(本当はくりあげ返済に回したい)固定金利と変動金利の差額を別の投資に回す!!


という選択肢です。この差額も、十分、投資に回すに値すると思います。



差額を投資に回して、運良く大きな利益を上げられたら繰り上げ返済に回すのも一考ですし、そうでなかったとしても、長期ではプラスリターンとなると考えて、返済を続ければ良いのです。別に繰り上げ返済を絶対しないといけない訳でもありませんし、投資家の思考回路として、返済も投資も常に天秤にかけて戦略を練ってゆけば良いのです。

ただし、投資に絶対はないことも忘れないように。


それでも投資を行っていこうとするなら(住宅ローンを組んでいる時点で、あなたの人生設計としての事業/不動産投資を行っているようなものです)、日本円に偏るリスクを考えないといけませんし、不動産に偏るリスクも考えないといけません。もちろん、毎年のキャッシュフロー表、貸借対照表(バランスシート)、損益計算書(P/L)を作成しなければなりません。

バランス良く、複数の資産を組み合わせて、人生という事業をファイナンスしていく必要があります。




まとめ

住宅ローンも、投資の一種である。
固定金利よりも金利の低い、変動金利を選ぶのも一考である。
繰り上げ返済よりも、それを投資に回す考え方を識ろう。

実物不動産投資はすべきか?

[181] 実物不動産投資はすべきか? [2016.8.27], updated [2016.9.10]


ワンルームマンション(区分所有)等の実物不動産を投資として買っていいか?という話題です。

配当再投資をしていく証券によるインカムゲイン投資家にとって、実物不動産は、非常に難しい、管理のしんどい投資対象、と言えましょう。税金等の手数料や手間の足枷が大きすぎると思います。

結論から言うと、
①投資のポートフォリオの一角、多くても1/3を占めるに過ぎない程度なら、買ってもよい。不動産投資のみは、しない方がよい。
②そもそもレバレッジが効かせられるのが不動産投資のメリットだが、しかしながら効かせすぎる(特にフルローン)のはアホ。
③買うなら、レバレッジ(借金)は2倍程度までにして、かつそのROEが(建物の条件色々ありえますが)リスクフリー金利+支払い金利+10%以上は欲しい。それほど、家賃下落リスクを大きく見積もり、安全域を確保したい。
④日本の不動産投資は、基本、利回りが下がり続ける。


よって、最終結論。

キャッシュによる(借金なしの)投資をしよう。最初の利回りは劣っても、不動産投資よりも、優良連続増配株への長期投資の方が、最終的な利回りは勝つでしょう。そして、この株式投資の方が、手間も相対的にかからず、分散も図りやすいと思います。資産がかなり増えてきて、どうしても一部で持ちたくなってきた場合、初めて、REITと実物不動産を比較検討してみては。


リンク~

嗚呼、、首位に7ゲーム差、、、なんですのwこんにちは。昨日、でん兄がブログでホリエモンのワンルーム話を書いていましたが、若干後追い気味にワタクシもブログネタにしてみます。この話ですがホリエモンさんがホリエモンチャンネルとかいう相談室に寄せられる様々な質問に答える番組で今回は不動産投資に関する相談内容。相談者はこれから不動産投資を始めたいらしく数百万の種銭持ち。そんな相談者がホリエモンさんに「築古戸... ホリエモンのワンルーム話(でん兄の後追いネタw)

[170] 不動産を理解するのに役立った本やブログ




役に立った不動産関係の本、ブログを挙げます。


『不動産投資の正体 改訂版』 猪俣 淳 著

『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 (詳細解説版) 』 猪俣 淳 著

『不動産投資の嘘』 大村 昌慶 著


感想: 不動産投資に関する本は、個性が強すぎます。たくさん読んでも、真に使えるものが少ない。使えるものは、不動産業者の立場に立った本や、こまごまとしたノウハウや管理業みたいなことを書いた本ではなく、やはり、CPM (不動産経営管理士; Certified Property Manager) などの投資家の立場に立った、しかも非常に卓越した見方のできる人の書いた、『投資の一部としての不動産』の戦略がわかる本と思います。



狼旅団の地下に潜った不動産ブログ




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[168] 住宅ローン金利と、他の投資リターンとのスプレッドを考えることが重要 [2016.8.8]

私は、良い投資をしてできるだけ早くファイナンシャル・インディペンデンスを目指すと同時に、良い記事をたくさん書きたい、と思いつつ、日々研鑽しています。



●●投資全般について、基本的ですが非常に良い記事がありましたのでご紹介します。

リターンだけ20%高める「魔法の資産運用」
2016年7月23日の記事。
副題: 確定拠出年金で効率よくおカネを増やす方法

まず、仕組みをつくることが大切です。


●●株式投資に関して、それなりの記事がありましたのでお知らせします。

米国株が最高値でも日本株がイマイチな理由
2016年8月6日の記事。
副題: 日経平均は1万7000円を簡単に突破できない

現状を把握するには、その時々のさまざまなアナリストの記事を読み込めば”局所的な”知識が得られます。それもキャッチアップしていくために重要ですが、米国株市場も日本株市場も、要は「ミスターマーケットが悪さをしている」、ということに過ぎません。大局を見れば、投資家としてやるべきことは、いつも大差はありません。



●●不動産投資について、それなりの記事がありましたのでお知らせします。

「億超えサラリーマン投資家」の夜ふかし対談
2016年7月28日の記事。
株式投資家のDUKE。氏と、不動産投資家である三浦隆氏の対談です。

この中で出てきた、「まとまったおカネは、住宅ローン返済に使うのではなく、新たなおカネを生み出すものに使う。」という部分に関して、投資家としては頷ける部分もあります。ただし、「正しい行動」かどうかは、わかりません。支払い金利によりけりであり、繰上げ返済は「ノーリスクの投資行動である」ことは間違えようのない事実であることを認識しておきましょう。

実は、現在の低い住宅ローン用金利で借り続けつつ、米国債投資をしてある意味「鞘取りをしよう」(キャリートレード的) という考え方を、私の尊敬する米国際投資家、林敬一氏は著書の中で書かれていました。

ノーリスクである繰り上げ返済と比べて、その原資を別の投資にまわしても良いかどうかは、その収益性と、安全性を慎重に慎重に天秤にかけて考えないといけないと思います。

私ならば、現在であれば、仮に固定金利が2%とすれば、安全な債券投資ならば3.5%、優良株 (Dividend Aristocrats等の連続増配株) で”低めに低めに見積もって”期待リターン5%以上なら、繰り上げ返済をせずに投資をしても良いかな、と思っています。

これは、安定的な債券投資ならば、借金金利とのスプレッドに1.5%以上を求める。株式投資ならば、そのリスクをとる代わりに借金金利とのスプレッドに3%以上を求める。という発想です。


ちなみに、DUKE。氏の株式投資法は、一般人は真似をしないほうがいいと思います。やはり、スイングトレードではDUKE。氏の言っているほど確実には収益を上げられないと考えます。

[72] 漫画雑誌モーニングに連載中!「インベスターZ」 [2016.1.25]

[72] 漫画雑誌モーニングに連載中!「インベスターZ」 [2016.1.25]


漫画雑誌「モーニング」を、
たまたま手に取ってみました。

たまーに、見てみるんですが、
最近、
『インベスターZ』
っていうの、やっているんですね。

あの、『ドラゴン桜』で有名な、三田紀房先生が書いているんですね!
この絵柄は、一発でわかりますね。
もう、こういう絵しか描けないんでしょう (笑)

なになに、今、 「不動産対決」とな! 興味が湧くではありませんか!

これは、読まないわけにはいきませんね。
毎週の楽しみが増えそうです。
よっしゃ!



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目下の投資方針は、こんな感じです↓
 資産全体:     ①基本運用方針-改訂第2版-2015年9月30日
 株式ポートフォリオ:②配当投資マイルール
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不動産にも、「エクイティ」という概念がありましたよね!

[66] 不動産にも、「エクイティ」という概念がありましたよね![2016.1.21] updated [2016.8.21]


私の敬愛する、
米国債専門家である林敬一氏のブログを、ときどき読み返しています。
  これが、勉強になるんですよ。


  2015年09月13日年記述の、「Puffinさんの投資指針 あとがき」の項目に付随している、コメント欄から。
 
  「家の頭金とはエクイティだ」

そうでした。基本的なことを思い出しました。

そりゃそうだ。
「equity」は、なにも、株式に限ったことではありませんね。
自己資本の部分、B/Sでいえば、純資産の部分を言っています。
すなわち、不動産投資で言えば、頭金です。
頭金が少ないと、その分、負債 (Debtです。シニアと書いている本もありました) が増え、
レバレッジ比が高くなります。
これは、基本的には、リスク選好家や、
不動産投資としてROEを高めたい、という人以外においては、
エクイティを低めることはしたくないはずです。
そうです、そうです。

ここで、アメリカ人は、家の頭金とはエクイティだということを理解しているが、
     日本人は単なる頭金だとしか理解していない、ということを述べられています。

本当にそうなのか??
別のブログを確認すると、
アメリカ人はかくも頭金を払わず、さらにどんどんと借金を重ねる、
と書いているブログ (日本語です) もありました。

まあ、自宅に関してこういう考えの持ち主は、ナニ人であったとしても、
「金持ち父さん」からしたら、鼻で笑われてしまうんでしょうね。

自宅は負債です。
そして、その負債の金利をできるだけ高くしない方がいいにきまっている。
エクイティは大目に。

自分は、これについて、
不動産投資においても、同様の考えを貫いた方がいいと、心底思っています。
十分な頭金がまかなえないならば、不動産投資をするな。
4年前の自分に、言ってやりたいです。


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  ②配当投資マイルール
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[58] 不動産投資&証券投資、どう考えるべきか[2016.1.9]

updated [2016.7.31] 一部追加、訂正しました



不動産投資と証券投資、どちらがよりベターなのか。
これは、業界人、投資家によって、かなり意見が分かれているようです。結論、正解があるわけではありません。ですが、私の現在の見解を出しておきます。


不動産投資の主な利点
①物件によっては、高い利回りが見込める。ただし、目利きが必要。
②証券と違い、元手に借入れが可能な場合が多い。すなわち、レバレッジが利かせられる。
③日本では、税制が証券よりも有利な面が多い。
  具体的には、損益通算と、相続税の計算において。

不動産投資の主な欠点
①手間がかかる。不動産投資は、実質事業である。
②経年劣化する。すなわち、収益性が落ちてくる物件が多い。
③流動性が低い。
④ポートフォリオを集中させる犯人となりやすい。
  真の意味での資産の分散が図りにくい。


証券投資 (REIT含む) の主な利点
①流動性が比較的高いものが多い。
②投資対象によっては、収益性が長期にわたり上昇する。
③ロング(買い)だけでなく、ショート(売り)からも入れる。
  その他、オプション取引ができる。
④リスクフリー資産 (国債、ソブリン債) については、手間が最小限で済む。

証券投資 (REIT含む) の主な欠点
①手間が比較的かからないと思われるが、株式投資は、実質事業と考えるべき。手間をかけるべき。この意味で、欠点に入れました。
  ただし、より優良企業への投資ならば、自分で起業する場合に比べると、格段にリスクが低い。
②税制が、不動産に比べると不利な部分がある。


個人的な結論からすれば、不動産も株も、事業です。
株の方が、ROEが高く、事業も分散していると考えるなら、その方がいい。事業の一端として、安定的なキャッシュフローを手に入れる目的で不動産を持つなら、よい候補の一つといえるでしょう。


不動産の利点②の「レバレッジ」については、利かせ方にも限度が必要と考えるようになりました。
できる限りレバレッジは抑え、すなわち「残債」を少なくし、全体のポートフォリオに占める「残債」の割合を比較的低位に保ち、いざという時に、借入金を2~3年以内に完済できるくらいであれば、いいかな、と思っています。

金利支払い分は、不動産収入と損益通算することができます。すると、フルローンに近い場合など、「残債」が多ければ多いほど支払い金利が多く、不動産収入に占める支払い金利の割合が高くなります。この場合、利益がその金利支払い分で食い潰されていることに相違ありませんので、実質的な利益は少なく、そのような投資では「真の利益・旨味 (うまみ) は少ない」ことになってしまいます。

不動産投資の目的を「節税」に置くのであれば、考え方は変わってきます。ただし、非常に高度な知識が必要です。


しかし、原則的に、「インカムゲイン投資としての不動産投資」の本当の旨味は、返済途中ではなく、返済後にあります。そのはずです。

個人投資家としては、返済している途中の支払い金利と同等、あるいはそれ以上の不労所得なり、証券のリターンなりが安定して得られる状態でないと、不動産投資としての「Margin of Safety (安全域)」が非常に少なく、リスクリターン比で割に合わないのではないか、レバレッジを利かせることでいたずらにリスクのみを増大させてしまうのではないかと思っています。
少なくとも、よっぽどキャッシュフローがよくないと、安心できません。


以上のようなことを考え合わせると、大きな資産を築けたら、その一部を分散の一環として、リスクフリー資産よりも有意にプラスが望めるような物件をねらって不動産投資を行う、というくらいでないと、投資妙味がないような気がします。


そこまで資産がない人は、
提案① REITで我慢する

提案② 不動産を現金買いできるまで、資産を増やす (ただし、不動産投資額は総資産の1/2までがいいと思います、難しいとは思いますが)

提案③ どうしてもレバレッジをかけた不動産投資を行いたいならば、投資可能な純資産で証券投資を行い、その同額の範囲内に、総不動産投資額が収まっており、しかも、借入金にかかる金利額よりも証券投資によるリターンが大きい場合、あるいは、今後10年以内にこの状況が達成できる見込みが立っている場合、借入により不動産投資を行ってもよい。
  要するに、この場合でも、総投資ポートフォリオにおける、支払い金利の影響とレバレッジを極力下げるべき。


提案④ 将来の強いインフレを期待する場合ならば、もう少しレバレッジを上げてもいいかもしれません。神のみぞ知る、ですが。


不動産投資をしていますが、この提案③から大きく逸脱するポジションを持ってしまっています。後悔の日々です。
提案④として、強烈なインフレになって、借金が減価してくれ、利回りが上がると非常に助かるのですが。



不動産投資は必ずしも悪い投資ではないと思いますが、私の不動産に対する見解、意見としては、
「長期的にみて利回りの落ちていく投資対象には、あまり投資したいと思わない。」
「不動産投資は、diversificationの一環にしてもいいが、できればメインにはしたくない。」

不動産と株を両方、事業として捉えるならば、不動産よりも利益率もCash flowもよく、成長性のある企業もいろいろあります。すなわち、長期投資をキャッシュで行うならば、連続増配株等、利回りの上がり続ける期待値の高いものに投資する方がベターなのではないか、と思っています。そして、あくまでも分散の一環として、債券的な買い方 (利回り投資) としてREITや実物不動産投資を購入するのがいいのではないかと思っています。



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↓目下の投資方針です↓
●資産全体:   [124] 基本運用方針-改訂第3版-[2016.5.10]
●株式portfolio:配当投資マイルール
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実物不動産はリスクがいっぱい~②~

不動産には、リスクが満載です。

①空き室リスク
②老朽化とコストリスク
③税金リスク
④金利リスク


実物不動産は、リスクが満載~その①~

実物不動産は、財産3分法のうちの一翼を担っており、
特に資産家にとって、最も手堅い投資方法と考えられています。
それは、なぜでしょうか。

ポイントは、「景気の変動にあまり左右されずに『インカムゲイン』を得られる」
これにつきます。

これから数回にわたって、この点と実物不動産のリスクについて語っていきます。

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