雪だるまつくろう〜米国株&米国債でインカム投資しながら英語を極めるブログ

私は実物不動産を保有しています。保有している物件について、その管理会社を含め、今後も気長に付き合っていかなければなりません。


私が不動産の売買でお世話になった最初の担当者は、不動産業界に嫌気がさしたのか、退社してしまいました。
担当者が代わって程なくして、3人目の担当者となって今に至っています。

その前の2人目の担当者が、「REITは初心者用です。個別不動産のほうが絶対いい」と言っていました。本当にそうでしょうか？




一理あるかもしれませんが、軽薄に言ってはなりません。少なくとも私はそうは思いません。


実物不動産は、レバレッジが利かせやすい投資対象ということが有名です。この点で、人によってはREITよりも実物不動産の方が軍配が上がります。


しかし、私が、不動産投資としてマンションを購入してしまったのは、あとから考えると苦々しい経験となりました。負債が過大な重しとなりました。自分でシミュレーションを続けていくにつれて、フルローンに近い新築投資はマイナスリターンになりうることを知ってしまったからです。あとさらに買いつづけていたら、完全に再起不能になっていたかもしれません。ある程度のところでストップしました。それでも、かなりのダメージを負った印象があります。



新興デベロッパーでは、ほとんどの営業マンは、売りつけるスキルは持っていますが、不動産投資については驚くほど素人です。知識はあっても薄く、知恵も大してありません。不動産投資戦略を知らないし、適切なアドバイスができない。知識が少ないだけならまだしも、間違った投資戦略法でもって、適当な方便ばかりをならべて営業する。ただ売りたいだけの会社では、そのように教育されます。

百害あって、一利なし。真面目に信じてはなりません。


私は一時期、泣き寝入り状態でした。本当に、「これで儲かる」なんて、どうかしていた。



ローンを組んでの投資の場合、そう簡単には儲かりません。借金を返済しているうちは、儲かっているうちには入りません。思った以上にリターンが低い低い。キャッシュフローが出ていても。内部収益率（IRR）について勉強してみるとわかります。もし、老後にさしかかろうという時期になって返済し終わるくらいなら、ハナから借金せずに、少額ずつでもREITに投資している方がずっと内部収益率（IRR）が高い。


あなたが個別不動産投資をするなら、半分以上は頭金にしてください。可能な限りレバレッジを低くするべきで、さらに、他の資産とも分散を図る方がベターです。この場合、資金力の小さい投資家としては、REITの方が小口化して投資できる分、軍配が上がります。


レバレッジを極力かけない投資ならば、実物で分散するよりも、REITに投資した方が流動性が高いことも、REITに軍配が上がります。


実物不動産は目利きが難しく、出口戦略も描こうと思っても描ききれない場合もありますから、その点でもREITは楽チンです。


また、実物不動産では税金メリットを上げられることも多いです。しかし、この税金メリットにもカラクリがあり、持ち続けるならば逆にトータルでは納税になっていくケースが多いのです。あまり知られていませんが、減価償却や税金の深い知識がないと、大きく道を誤る可能性もあります。この点、REITは個人投資家としてはシンプルです。



経験するほど、実物不動産は手間がかかって、その割にはリターンが望みにくいことを実感してきました。それよりは、様々な証券に分散投資するか、米国債オンリー投資でストレスフリーになった方がよほどマシと感じています。この点、REITの方が楽チンで、軍配が上がります。



「押売り不動産会社の言うことは聞くな」と警告させていただきます。「証券会社の言うことは聞くな」と同様のことが言えると思います。

ウランの会社 Uranium Resources（URRE）の株を買うって！？




Uranium Resources, Inc.（URRE）という会社の株を買う？という話を聞きました。

テキサス州、ニューメキシコ州、トルコでのプロジェクトのある会社のようです。


この株の過去の推移を見ていると、一時期1,500ドルを超えていた時期があって…1ドルくらいに大暴落し…昨日の終値は1.79ドル…

ってオイ、コモディティの会社ですが、完全にクズ株じゃないですか。




日本人でもこの株式を買った人もいるようですね。

私も買うかって？？

私は基本はバリュー株信者なんですけれどね。




どこまでも夢を追いかけ、ドカンと一発、テンバガーを当てたい気持ちは良く分かります。

でも、あなた、本当に、この株がまた（急）上昇する日が来ると思いますか？



テンバガーを目指したいならば、とある本に書いてありましたが、それを狙えそうな銘柄10くらいを持ち続けて、ひたすら待ち続けないといけません。

しかし、その10銘柄のうち1つがテンバガーとなる保証はどこにもありません。

すると、もっともっと分散しないといけません。

あなたには、そこまでの選別眼がありますか？



選別眼がないならば、小型株のファンドやETFを買う方が、よほどマシな投資になる可能性もあります。

そういうわけで、私は、相場の低迷時には、小型株ETFも買ってみることにしました。



日本株なら、ひふみ投信、ひふみプラスもいいですね。一時期持っていたこともあったのですが、売ってしまいました。



結論。

大きくキャピタルゲインを得たいなら、小型株ファンドを買おう。