実物不動産投資と米国株投資と米国債投資の大雑把な比較

不動産投資では、超基本の見るポイントは、ネット利回り（管理費・修繕積立金・固定資産税等の経費を引いたあとの利回り）です。

証券投資では、超基本の見るポイントは、その期待収益率です。債券なら、その金利。株式なら、その益利回り（PERの逆数）や配当利回りです。



では、不動産投資と証券投資では、どちらがいいのでしょうか。



個別不動産投資なら、色々なリスクがてんこ盛りで、手数料が一般的に大変かかります。流動性リスクもありますし、リスクプレミアムを考慮して、私はネット利回り10%くらい要求したいと思います。

一般的に、老朽化に伴ってコストが段々高くなり、利回りが落ちてくることを考えなければなりません。これを考慮して、最初のネット利回り10%くらい要求しないと、大変でしょう。



債券投資なら、今の米国債投資なら、債券価格の上下を入れずに、2～3%がいいところです。しかし、米国債なら、今のところ世界で最も安全な投資先です。



例えば、米国債利回り2%と不動産利回り10%を比較して、不動産のリスクをとるに値すると考えるなら、それは、その人にとっての投資判断に誤りがなければ良い投資と言えるかもしれません。

また、米国株は過去のパフォーマンスでは、超長期では年率平均9～10%の利回りと言われています。

不動産のリスクがすべて見通せて、株よりもリスク管理がし易いという人もいますが、私は、果たして、不動産のだんだん下がっていく利回りで、トータルリターンがどうなるか、いかがなものかと思っています。

対して、将来性のある個別株では利回りが高まっていく、あるいは、バフェットの言うようにROEの値に収斂していくと考えられます。米国株式市場全体でもよいです。色々な企業に分散が容易で、コストも大幅に低く、利回りが長期ではそれなりの値に収斂していくと推定されます。

投資の原則として、期待利回りがほぼ同じでは、コストが安い方がいいに決まっていますので、個人的には、不動産投資よりは優良米国株式投資の方に様々な点で軍配があがるものと考えます。

もちろん、投資に絶対はありません。

リスクをとりたくないなら、世界で最もマシな通貨で、世界で最もリスクフリーである米国債を買えばよいのです。10%の不確実な期待リターンよりも、確実・安全な2%の利回りの方をとる勇気も必要です。これこそが最も大切な投資の根本で、そこから、余裕があれば、リスクをとった投資にも乗り出してもよいでしょう。