今日からできる家計術〜其の六 ローン金利編

住宅ローンの金利には、大きく分けて2種類あります。

変動金利、固定金利の2種類です。



変動金利は、市場の金利変動に合わせて金利が見直されるため、借りる側がリスクを負っています。

一方、固定金利は、市場の金利がどんなに上がっても金利は固定されているので、借りる側にとってはメリットですが、金融機関がリスクを負っています。



では、どちらが良いのでしょうか？

変動金利よりも固定金利の方が金利が高いですが、私の職場での話を聞いていると、今後の金利上昇リスクを考えて（織り込んで）、固定金利（フラット35）を選択している人が多い印象です。



固定金利型の特徴
メリット(1) 金利上昇リスクを回避できる
メリット(2) 選択すれば金利動向を気にする必要がない
メリット(3) 返済額がずっと変わらない。一定である
デメリット(1) 金利が上がらなかったり、下げ止まっている場合、変動金利型に負ける
デメリット(2) （フラット35の場合）団信（団体信用生命保険）は別に加入しなければならない


変動金利型の特徴
メリット(1) 設定時の金利は、固定金利型より有利
メリット(2) 返済年数が同じなら、設定時の月の返済額が安い
メリット(3) 月の返済額を固定金利型と同額に設定すれば、返済年数が短くなる
(3) の結果、元金の減りが早い
メリット(4) 金利下落ではさらに有利になる
メリット(5) 固定金利より低い限り、住宅ローン費の節約になり、差額を投資や繰り上げ返済に回せる
デメリット(1) 金利動向に振り回される
デメリット(2) 金利が変わると、返済額も変動する



固定金利を選択しろ、固定金利に切り替えろ、と近年は声高に言っている人もいます。

しかし、計画的に返済計画、繰り上げ返済計画を立てる人、とくに早く返し終わろうと計画している人とっては、変動金利の方がトータルで有利となるケースもあります。

何故かというと、変動金利の方が、払う金利が少ないため、もし毎月の返済額を同額に設定すれば、そこに含まれる元本返済額が大きいので、早く元本を返していけるというメリットがあります。

さらに、固定金利での払う金利額と変動金利で払う額の差額を貯めて、それを繰り上げ返済に回せば、トータルでは有利になるケースがあります。


金利が上がったらダメじゃないか、という意見もあります。

しかし、金利が大きく上がってしまう前に元金をかなり減らせればよいのです。金利が低いうちに元金がある程度減らせさえすれば、たとえ金利が上がったとしても、支払う金利の絶対額は大した額にはなりません。なので、早く返し終える見込みがあるなら、変動金利型は、実は相性がいいのです。


逆に言うと、繰り上げ返済しない方針なら、むしろ固定金利型の方が相性がいいとも言えます。


変動金利型で、相対的に得をする戦略を実現するためには、
(1) 無理なローン金額を設定しない
(2) ローン返済額以外にも貯蓄できる余裕を持たせる
(3) 浪費しない
これらが必要になってきます。


そして、世界に比べて金利の低い、日本の消費者に強みのある戦略こそが


(4) 浮いた金・貯蓄の一部や、（本当はくりあげ返済に回したい）固定金利と変動金利の差額を別の投資に回す！！


という選択肢です。この差額も、十分、投資に回すに値すると思います。



差額を投資に回して、運良く大きな利益を上げられたら繰り上げ返済に回すのも一考ですし、そうでなかったとしても、長期ではプラスリターンとなると考えて、返済を続ければ良いのです。別に繰り上げ返済を絶対しないといけない訳でもありませんし、投資家の思考回路として、返済も投資も常に天秤にかけて戦略を練ってゆけば良いのです。

ただし、投資に絶対はないことも忘れないように。


それでも投資を行っていこうとするなら（住宅ローンを組んでいる時点で、あなたの人生設計としての事業/不動産投資を行っているようなものです）、日本円に偏るリスクを考えないといけませんし、不動産に偏るリスクも考えないといけません。もちろん、毎年のキャッシュフロー表、貸借対照表（バランスシート）、損益計算書（P/L）を作成しなければなりません。

バランス良く、複数の資産を組み合わせて、人生という事業をファイナンスしていく必要があります。




まとめ

住宅ローンも、投資の一種である。
固定金利よりも金利の低い、変動金利を選ぶのも一考である。
繰り上げ返済よりも、それを投資に回す考え方を識ろう。