【不動産】 私が確信を持つ、リスクの低い不動産投資の仕方など、⛄長期投資法として米国株&債券 (米国債) &不動産によるインカムゲインを重視し、再投資を含む複利運用を目指します⛄
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【不動産】 私が確信を持つ、リスクの低い不動産投資の仕方

[321] 私が確信を持つ、リスクの低い不動産投資の仕方 [2017.2.6]
updated [2017.2.13] [2017.11.12]



不動産投資で節税しようという人がいます。この戦略は、根本的に良くありません。

節税できる、ということは、そもそも不動産収入よりも経費(支出)が多い(不動産所得がマイナス)ために、帳簿上「損している」状態にあります。この場合、他の所得と損益通算ができるため、「不動産投資で節税する」と言う戦略がまかり通っています。



この経費として、有名なものが「ローン金利」と「減価償却費」です。

(1) 金利を払うと、それだけ収益が落ちます。

(2) また、金利を払っているということは、負債があり、その元本を返し続けていることになります。すると、これも見かけのキャッシュフローが削がれる要因となります。



以上の2点、この2つが大きいだけで、本来得られるキャッシュフローがあまり出ないことになります。場合によってはマイナスのキャッシュフローです。とすると、不動産「インカムゲイン」投資をしたいなら、できるだけ借金をせずにキャッシュで買わないと、その果実は得にくいのです。


ちゃんとプラスの不動産所得を得て、それに見合った所得税と住民税を払うのがこの本来の不動産投資です。


借金をして不動産を取得した場合、借金をあらかた返済してからが、本当の旨味があります。

無借金で不動産を買うことは、要するに、現物でREITを買うのと基本的に同じ行為と言えます(ただし、REITもレバレッジがかかっていることは目をつぶります)。しかし、個別不動産は、証券化された商品であるJ-REITと比べて、明らかに売買手数料や保守にかかる費用が高いですし、出口戦略を描くのも簡単ではありませんし、流動性リスク、空室リスク、家賃下落リスクが相対的に高いと言わざるを得ません。



以上より、私は、空室リスクなどのリスクを大きく考慮して、個別不動産のグロス利回り (経費や税等込み) を、日本国債金利+不動産投資のリスクプレミアム=12%くらいは最低要求したいと思います。
ネット利回り(経費差引後)では、少なくとも7%は要求したいです。


個別不動産は、とんでもなく信託報酬の高い毎月分配型投資信託のようなものです。しかし、ネット利回りで10%以上を達成しようとしたら、かなりの築古で立地の比較的悪い場所を選ばないといけないでしょう。


そういう訳で、利回りが低くても、売買手数料や維持費(信託報酬)が安く、リスクの相対的に低いJ-REITなどを私はお勧めします


そう、キャッシュで行う不動産投資を達成しようと思ったら、リスクリターン比では、大多数の個別不動産よりも、REITに軍配が上がると思います。



そして、このブログの趣旨の1つでもある連続増配株は、増配の結果、時間をかければ買値に対する利回り(Yield on Cost)が10%超えも十分に狙えますので、REITよりも期待リターンは高いのではないかと常々思っています。要するに、不動産よりも儲かるビジネスも十分にたくさんあるし、これをインカム投資の主軸にする方がよっぽど分散されるのではないか、ということです。



⛄️ Let's build a decent Snowball wisely! (賢くきちんとした雪だるまつくろう!)⛄️
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このエントリーにお寄せ頂いたコメント

こんにちは!日本のREITのスキームを考えると、固定資産税などは必要ですが、利益に税金がかかりません。(分配金は、私たちが受け取る際20%かかります。)
他の、株式より法人税(実効税率35%くらい?)が無い分利益が出やすいと思います。
運営会社との利益相反の問題がありますが、利益に対しての税金が低い分有利な面があります。
9086 at 2017/03/02(木) 00:43 | URL

こんにちは、書き込みありがとうございます。管理人の玄徳です。

お返し遅くなりましたが、コメントさせていただきます。

REITは、それぞれ不動産のポートフォリオを組んで運用されており、基本的には出口戦略も考えながら運用されていますので、個人で不動産を所有するよりはかなりリスクが抑えられているものと思い、指摘してくださった面を含めて有利なのかと思います。

そして、債券の替わりになりうる「利回り商品」として捉えられていますよね。

私が現在保有しているREITは米国のETFのみです。過去、J-REITを保有していたこともあります。

将来的に、さらにさらに日本のREITが成熟してきたら、為替リスクのないJ-REITも分散の一環として保有していけば良いかな、と思っています!


> こんにちは!日本のREITのスキームを考えると、固定資産税などは必要ですが、利益に税金がかかりません。(分配金は、私たちが受け取る際20%かかります。)
> 他の、株式より法人税(実効税率35%くらい?)が無い分利益が出やすいと思います。
> 運営会社との利益相反の問題がありますが、利益に対しての税金が低い分有利な面があります。
玄德 at 2017/03/30(木) 19:04 | URL

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