ワンルームマンション投資会社の人の話を絶対に聞いてはならない。新築フルローン投資はほぼ間違いなく内部収益率がマイナスの最悪の投資。

[340]





ワンルームマンションを売りつける、特に新築でほぼフルローンで売りつける会社の営業マンは、ほぼ例外なく「人生破壊マシーン」です。

ロクな不動産キャッシュフローのシミュレーションも提示せずに、簡単に「節税になります」「老後の年金代わりになります」というキャッチフレーズで投資の素人をかどわかせ、買わせようとします。

いいえ、シミュレーションをしてくれないのではなく、投資家にとって必要な「シミュレーション」というものが何なのか、根本的にわかっていません。あるいは、わかっていても巧妙に隠して、目くらましの情報だけで買わせようとします。

もはや合法的詐欺師です。

被害者は、買ってからしばらくは気づいていませんが、大分経ったところで全然儲からないことを悟り、やっぱり失敗だったと気付きます。



例えば、新築価格2,000万円、月家賃10万円のワンルームマンション。表面利回りは6%です。
これを、現金に乏しい若い人がフルローンで、30年ローンで買います。
毎月の家賃収入は、毎月の金利返済と元本返済でほぼ消えて行きます。手元にはほとんどキャッシュフローが残りません。

30年ローンが払い終わって初めて、毎月のキャッシュフローが入ってきます。しかし、この時には家賃は大幅に減少しています。月額5万円としましょう（修繕積立金の上昇も織り込んでこの値にしました）。さらに、それまでの間に何度も賃借人の入れ替わりがあり、その度に空室期間や、広告料だの内装だのに、なんだかんだの手数料が発生します。これに家賃の下落が相まって、30年でトータルでざっくり1000万円程度の持ち出しが発生します（物件価格の半分！）



2,000万円のフルローン投資で、30年間に手持ち資金1,000万円を注ぎ込み、30年後からやっと空室リスク付きの月5万円の家賃を得る。内部収益率（IRR）は、なんとびっくりマイナスです。そのときに、その区分所有マンションの時価は1,000万円以下です。


もし、途中で繰り上げ返済したとしても、結局注ぎ込む自己資金は大して変わらないでしょう。



全然美味しくありません。
過大なリスクの割に、この投資の成果は低すぎます。
新築プレミアムの代償は、あまりにも低いリターンで、さらにそれが低くなっていくという悲しい結果にしかつながりません。
30年後にもずっと持ち続けることを考えると、大規模修繕など、利益の削がれることしか待ち受けていません。



このようなIRRがマイナスとなるような投資を主力として提案するような会社は、存在価値は限りなくゼロです。投資家という「消費者」にとって有害です。上場企業だろうとなんだろうと、そんな会社に勤める人やそんな会社を紹介する人とは、一刻も早く縁を切らないといけません。



もし、3%の債券投資で30年間に計1,000万円を積み立てていったら、30年後には元本は1,633万円になり、30年後からは年間約49万円（月に4万円強）の金利が受け取れます。老朽化したマンションの空室リスクも何もありません。

もし、3%配当、3%連続増配の株式投資で30年間に計1,000万円を積み立てていったら、30年後には評価額の期待値は2,793万円で、年間約84万円（月に約7万円）の配当が受け取れます。マンションよりも、よっぽど堅実な投資ですね。



これらの投資内容と比較してみても、フルローンに近いようなマンション投資は、リスクリターン比で圧倒的に不利なのです。

内部収益率（IRR）がマイナスということは、言い換えるとしない方がマシな投資ということです。

ちなみに、フルローンではなく、キャッシュのみでの投資や、それに近いローンの少ない投資なら、IRRはマイナスにならない場合が基本的には多いです。


個別不動産のインカムゲイン投資をするならば、出口戦略も含めてですが、リスクフリーのリターンと比較して、債券や株式投資とのリターンを比較して、リスクをとるに充分値するか否かを綿密に吟味しないといけません。





私はその吟味がまったくできていませんでした。ミスリードのせいで、ずっと泣き寝入りの状態です。このせいで私は仕事にもさまざまな支障が出ています。こんな投資を紹介してきた人や、売り込んできた営業マンや担当者などは、恐らく不幸な運命を辿るのではないかと思います^_^

立地そのものは総合的には悪くないものもありますが、数字が悪く、マンション投資にあまり未来はないと思います。たとえ損して売り払ってでも、証券でインカムを増やす投資の方がリスクリターン比が大幅に改善し、さらにその方がリターンの絶対値が高くなることを悟りました。




まとめ

ワンルームマンション投資会社の人の話を絶対に聞いてはいけません。

新築フルローン投資はほぼ間違いなく内部収益率（IRR）がマイナスの最悪の投資です。

内部収益率（IRR）が高い投資をしなければ、話になりません。

これが、私が皆様にお伝えしたいことです。


⛄️ Let's build a Snowball!（雪だるまつくろう！）⛄️





_____________________________________________________
▲TOPページ▲　　★サイトマップ★　　◆記事一覧へ◆
　______________________________________________
雪だるまファンド基本運用方針-改訂第4版-
附則-雪だるま兄ファンド
_____________________________________________________

⛄↓　ポチッとしていただけると励みになります！　⛄

　　　
㊑にほんブログ村　　　人気ブログランキングへ