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「REITよりも個別不動産が良い」を論破する!!

私は実物不動産を保有しています。保有している物件について、その管理会社を含め、今後も気長に付き合っていかなければなりません。


私が不動産の売買でお世話になった最初の担当者は、不動産業界に嫌気がさしたのか、退社してしまいました。
担当者が代わって程なくして、3人目の担当者となって今に至っています。

その前の2人目の担当者が、「REITは初心者用です。個別不動産のほうが絶対いい」と言っていました。本当にそうでしょうか?




一理あるかもしれませんが、軽薄に言ってはなりません。少なくとも私はそうは思いません。


実物不動産は、レバレッジが利かせやすい投資対象ということが有名です。この点で、人によってはREITよりも実物不動産の方が軍配が上がります。


しかし、私が、不動産投資としてマンションを購入してしまったのは、あとから考えると苦々しい経験となりました。負債が過大な重しとなりました。自分でシミュレーションを続けていくにつれて、フルローンに近い新築投資はマイナスリターンになりうることを知ってしまったからです。あとさらに買いつづけていたら、完全に再起不能になっていたかもしれません。ある程度のところでストップしました。それでも、かなりのダメージを負った印象があります。



新興デベロッパーでは、ほとんどの営業マンは、売りつけるスキルは持っていますが、不動産投資については驚くほど素人です。知識はあっても薄く、知恵も大してありません。不動産投資戦略を知らないし、適切なアドバイスができない。知識が少ないだけならまだしも、間違った投資戦略法でもって、適当な方便ばかりをならべて営業する。ただ売りたいだけの会社では、そのように教育されます。

百害あって、一利なし。真面目に信じてはなりません。


私は一時期、泣き寝入り状態でした。本当に、「これで儲かる」なんて、どうかしていた。



ローンを組んでの投資の場合、そう簡単には儲かりません。借金を返済しているうちは、儲かっているうちには入りません。思った以上にリターンが低い低い。キャッシュフローが出ていても。内部収益率(IRR)について勉強してみるとわかります。もし、老後にさしかかろうという時期になって返済し終わるくらいなら、ハナから借金せずに、少額ずつでもREITに投資している方がずっと内部収益率(IRR)が高い。


あなたが個別不動産投資をするなら、半分以上は頭金にしてください。可能な限りレバレッジを低くするべきで、さらに、他の資産とも分散を図る方がベターです。この場合、資金力の小さい投資家としては、REITの方が小口化して投資できる分、軍配が上がります。


レバレッジを極力かけない投資ならば、実物で分散するよりも、REITに投資した方が流動性が高いことも、REITに軍配が上がります。


実物不動産は目利きが難しく、出口戦略も描こうと思っても描ききれない場合もありますから、その点でもREITは楽チンです。


また、実物不動産では税金メリットを上げられることも多いです。しかし、この税金メリットにもカラクリがあり、持ち続けるならば逆にトータルでは納税になっていくケースが多いのです。あまり知られていませんが、減価償却や税金の深い知識がないと、大きく道を誤る可能性もあります。この点、REITは個人投資家としてはシンプルです。



経験するほど、実物不動産は手間がかかって、その割にはリターンが望みにくいことを実感してきました。それよりは、様々な証券に分散投資するか、米国債オンリー投資でストレスフリーになった方がよほどマシと感じています。この点、REITの方が楽チンで、軍配が上がります。



「押売り不動産会社の言うことは聞くな」と警告させていただきます。「証券会社の言うことは聞くな」と同様のことが言えると思います。
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