[58] 不動産投資&証券投資、どう考えるべきか[2016.1.9]

updated [2016.7.31] 一部追加、訂正しました



不動産投資と証券投資、どちらがよりベターなのか。
これは、業界人、投資家によって、かなり意見が分かれているようです。結論、正解があるわけではありません。ですが、私の現在の見解を出しておきます。


不動産投資の主な利点
①物件によっては、高い利回りが見込める。ただし、目利きが必要。
②証券と違い、元手に借入れが可能な場合が多い。すなわち、レバレッジが利かせられる。
③日本では、税制が証券よりも有利な面が多い。
　　具体的には、損益通算と、相続税の計算において。

不動産投資の主な欠点
①手間がかかる。不動産投資は、実質事業である。
②経年劣化する。すなわち、収益性が落ちてくる物件が多い。
③流動性が低い。
④ポートフォリオを集中させる犯人となりやすい。
　　真の意味での資産の分散が図りにくい。


証券投資 (REIT含む) の主な利点
①流動性が比較的高いものが多い。
②投資対象によっては、収益性が長期にわたり上昇する。
③ロング(買い）だけでなく、ショート(売り）からも入れる。
　　その他、オプション取引ができる。
④リスクフリー資産 (国債、ソブリン債) については、手間が最小限で済む。

証券投資 (REIT含む) の主な欠点
①手間が比較的かからないと思われるが、株式投資は、実質事業と考えるべき。手間をかけるべき。この意味で、欠点に入れました。
　　ただし、より優良企業への投資ならば、自分で起業する場合に比べると、格段にリスクが低い。
②税制が、不動産に比べると不利な部分がある。


個人的な結論からすれば、不動産も株も、事業です。
株の方が、ROEが高く、事業も分散していると考えるなら、その方がいい。事業の一端として、安定的なキャッシュフローを手に入れる目的で不動産を持つなら、よい候補の一つといえるでしょう。


不動産の利点②の「レバレッジ」については、利かせ方にも限度が必要と考えるようになりました。
できる限りレバレッジは抑え、すなわち「残債」を少なくし、全体のポートフォリオに占める「残債」の割合を比較的低位に保ち、いざという時に、借入金を2～3年以内に完済できるくらいであれば、いいかな、と思っています。

金利支払い分は、不動産収入と損益通算することができます。すると、フルローンに近い場合など、「残債」が多ければ多いほど支払い金利が多く、不動産収入に占める支払い金利の割合が高くなります。この場合、利益がその金利支払い分で食い潰されていることに相違ありませんので、実質的な利益は少なく、そのような投資では「真の利益・旨味 (うまみ) は少ない」ことになってしまいます。

不動産投資の目的を「節税」に置くのであれば、考え方は変わってきます。ただし、非常に高度な知識が必要です。


しかし、原則的に、「インカムゲイン投資としての不動産投資」の本当の旨味は、返済途中ではなく、返済後にあります。そのはずです。

個人投資家としては、返済している途中の支払い金利と同等、あるいはそれ以上の不労所得なり、証券のリターンなりが安定して得られる状態でないと、不動産投資としての「Ｍａｒｇｉｎ　ｏｆ　Ｓａｆｅｔｙ　（安全域）」が非常に少なく、リスクリターン比で割に合わないのではないか、レバレッジを利かせることでいたずらにリスクのみを増大させてしまうのではないかと思っています。
少なくとも、よっぽどキャッシュフローがよくないと、安心できません。


以上のようなことを考え合わせると、大きな資産を築けたら、その一部を分散の一環として、リスクフリー資産よりも有意にプラスが望めるような物件をねらって不動産投資を行う、というくらいでないと、投資妙味がないような気がします。


そこまで資産がない人は、
提案①　REITで我慢する

提案②　不動産を現金買いできるまで、資産を増やす　（ただし、不動産投資額は総資産の1/2までがいいと思います、難しいとは思いますが）

提案③　どうしてもレバレッジをかけた不動産投資を行いたいならば、投資可能な純資産で証券投資を行い、その同額の範囲内に、総不動産投資額が収まっており、しかも、借入金にかかる金利額よりも証券投資によるリターンが大きい場合、あるいは、今後10年以内にこの状況が達成できる見込みが立っている場合、借入により不動産投資を行ってもよい。
　　要するに、この場合でも、総投資ポートフォリオにおける、支払い金利の影響とレバレッジを極力下げるべき。

提案④　将来の強いインフレを期待する場合ならば、もう少しレバレッジを上げてもいいかもしれません。神のみぞ知る、ですが。


不動産投資をしていますが、この提案③から大きく逸脱するポジションを持ってしまっています。後悔の日々です。
提案④として、強烈なインフレになって、借金が減価してくれ、利回りが上がると非常に助かるのですが。



不動産投資は必ずしも悪い投資ではないと思いますが、私の不動産に対する見解、意見としては、
「長期的にみて利回りの落ちていく投資対象には、あまり投資したいと思わない。」
「不動産投資は、diversificationの一環にしてもいいが、できればメインにはしたくない。」

不動産と株を両方、事業として捉えるならば、不動産よりも利益率もCash flowもよく、成長性のある企業もいろいろあります。すなわち、長期投資をキャッシュで行うならば、連続増配株等、利回りの上がり続ける期待値の高いものに投資する方がベターなのではないか、と思っています。そして、あくまでも分散の一環として、債券的な買い方 (利回り投資) としてREITや実物不動産投資を購入するのがいいのではないかと思っています。


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